第119章 温泉项目开投 (第1/2页)

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我们回到羊城，我着手温泉项目，扶贫教育让慈善基金会的李天宁，曾琴，蔡文姬负责跟进。

大家小聚吃饭，把温泉项目投资提出来，大家都是愿意投资。13个股东投资5000万，总6.5亿，我占比大，出资13.5亿，资金都不是问题。

现在暂时由设计室负责投资，让小师妹带队到现场设计规划布局。

温泉小镇是特色小镇中非常具有代表性的一种形态，也是特色小镇建设中的重要组成部分，它能够为特色小镇注入活力和灵魂，成为特色小镇开发建设的突破口。

我国是世界上温泉最多的国家之一，又是温泉利用最多的国家之一，其历史悠久，如 南京汤山温泉，是 华国唯一获得欧洲、日本温泉水质国际双认证的温泉，有 千年圣汤，养生天堂之美誉。汤山温泉已有 1500多年的历史，千年前，汤山温泉就曾于南 朝萧梁时期封为皇家的御用温泉，自南朝以来，历代达官显宦，文人雅士来此游览沐浴，南北朝萧梁时期被皇帝封为 圣泉。

时至今日，随着时代的发展和市场的需求，人们对健康的需求明显增加，温泉旅游功效成为行业的研究重点。近几年，行业根据温泉养生功效分为三个层级：

（1）第一个层级——温泉休养即集合 温泉为核心的休闲旅游相关产业，提供综合性旅游度假服务，达到放松身心、休闲娱乐的作用，目前 国内90%以上的温泉项目属于此种。

（2）第二个层级——温泉保养即以温泉为介质，综合东西方各种养生方法的 保健养生体系，取得维护健康、保持青春、美容美体的功效，例如东南亚安缦居、悦榕庄、阿南达等一些较好的项目，将S pA、植物精油、针灸、药熏、饮食等与泡汤进行结合，对游客进行调理呵护。

（3）第三个层级——温泉疗养即温泉核心功能，充分利用 温泉矿物元素的医疗功效，以 现代医学和 水疗技术为基础的温泉治疗康复体系，主要有 预防疾病、恢复健康、治疗疾病的功效，此类产品在欧洲发展的较好，人们泡温泉会先进行体检，根据游客身体状况，建议合适的温泉疗程。此外，值得一提的是， 欧洲一些国家已经将泡温泉纳入到了医保范围。

我对大家说“我们如何策划？策划是一个温泉小镇旅游项目顶层设计，是分析资源市场、体现创新创意、研究可行性的重要环节，直接决定项目的成败。策划必须 全面挖掘有什么，充分思考做什么，深入研究怎么做。”

我是市场营销出身，也有重生记忆，还有自己的想法和这帮股东说了一个大概。

（1）即 针对资源和市场的分析。 资源有什么？如温泉资源（水温、水量、水质）、文化特色、民俗习惯、山水地貌、植被特点等； 市场有什么？如竞品市场，客源市场，消费习惯，消费趋势等。

（2）做什么？指 根据项目资源和区域市场环境，确定 战略思路、发展定位、市场定位、文化定位、功能定位、规模定位等。目前所看到的温泉产品至少是3年前策划的，不能照搬，否则就会落后，开发产品必须深入研究行业发展趋势，与国际接轨，引进创新理念，占领技术高地，引领行业，做出示范。

（3）怎么做？在产品定位明确的基础上， 开展空间布局、产业发展、产品设置、游憩方式、旅游线路、市场营销、开发时序、各类实施保障规划及投资效益分析等。此外，投资效益分析需要科学研究三个平衡：土地利用平衡，业态互补平衡，短期收益与长期收益平衡。

（4）呆多久？国内绝大部分温泉旅游项目，—般都是按照 1-2天消费模式进行设计，几乎所有产品的开发都是逐渐叠加的过程，如 温泉+会议+滑雪+高尔夫等，以空间为轴进行设计，填充各种温泉旅游业态，着重考虑业态的丰满度。而国际温泉旅游项目开发则以时间为轴进行策划布局，考虑至少 3天以上的产品线，平均天数为 5-7天，最长有21天温泉疗养度假周期，产品按照顾客待的天数和做什么消费进行设置，以度假为目的，包括 休养度假、保养度假、疗养度假、旅居（避寒、避暑）度假等。

小镇构建

以创新为理念，以高科技为支撑，以国际化视野为战略观，是打造具有全新生活方式的温泉旅游特色小镇原动力。

（1）战略思想

以 文化、民俗、特色街区为纽带，打造舒适健康的生活方式；以 体验性、互动性、参与性旅游业态为聚点营造良好的休闲度假氛围；以 休养、保养、疗养温泉为核心满足不同温泉旅游客群需求。

（2）发展定位

以特色小镇为统领，以区域旅游中心为依托，以休养、保养、疗养温泉为载体，以风情街区串联各旅游业态为框架，以 本地和异域文化为内涵，打造 集温泉街、旅游中心及产业联动的特色小镇。

（3）开发策略

支点在温泉，灵魂在文化，成败在旅游。在温泉开发中充分挖掘文化特色和民俗风情，并融入到娱乐、休闲、养生的温泉产品当中，结合具有旅游属性的各种业态，如民俗活动、特色美食、手工作坊、特色商超等，充分导入人口，增加人流量，实现“小温泉大旅游”，进而充分带动地产销售。

（4）产品策划

休养温泉以 放松身心、休闲度假产品为主题，以大众化，易接受的温泉沐浴文化为基调，设置 园林温泉、棋牌娱乐、文体活动、推拿按摩、小食餐饮等业态；保养温泉以 保持健康、美容美体产品为主题，以 中医艾灸、SpA瑜伽体现东方养生文化，设置 主题养生温泉、SpA美容美体、瑜伽塑身、艾灸养生、营养配餐等产品；疗养温泉以 预防疾病、康复疗养为主题，引进西方泉疗文化，充分利用温泉矿物功效和先进水疗技术，设置 水疗康复温泉、健康管理、水疗运动、康复理疗、医养配餐等产品。

（5）规划布局

将温泉街区的休养、保养、疗养温泉 项目进行串联，街区两侧设立 手工作坊、民俗戏台、美食餐厅、特产商店、生活商超等业态，街区内设置免费的 温泉足浴长廊和景观节点，提高街区的娱乐性、休闲性、参与性、体验性及实用性。与此同时，还可充分发挥产业联动作用，布局 地产、教育、医疗、及养老等相关产业，真正实现小镇的 宜游、宜业、宜居。